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2017年05月: 平均成交呎價 $10229 0.56%   (上月:$10172)
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踢走公屋富戶 入息超5倍須搬走

[28Hse 三地產焦點 第九十三期 2016年12月21日] 公屋輪候時間愈來愈長,一般申請者的平均輪候時間為4.5年,已超過原先的「三年上樓」承諾。有見及此,資助房屋小組委員會早前通過收緊公屋富戶政策,以希望縮短輪候公屋時間。

新政策下,住戶每月入息上限定在入住公屋入息限額5倍,資產上限則定在入住公屋入息限額100倍。而公屋富戶政策亦由以前的雙軌制改為單軌制,即是只要公屋戶的入息或資產其中一項超出上限便要搬走,要交還公屋。與此同時,擁有本港住宅物業的住戶亦要遷出。

就以4人單位為例,原先的每月最高入息限額為$26,690,而總資產淨值限額為$50萬,即是說,家庭的總入息超過約$13.3萬,或總資產淨值限額高於約$267萬,即成為超級富戶,會被叮走。

新政策的推出,有人歡喜有人愁,歡喜的是正在輪候公屋的人,既然政府沒有可能即時大量增加房屋供應,若政府收回的單位愈多,他們就可以愈快上樓。但對公屋富戶而言,就是一個悲劇,政府強制執行新政策,公屋富戶無所遁形,要遷出租住或購買私樓。

筆者非常明白要住客自行放棄公屋的戶籍是不容易,即使要他們付一倍半、兩倍及市值租金,他們都不願意搬出公屋,故此相信公屋富戶為了保留公屋,會作出各種改變以符合入住公屋資格,例如沒有物業的人會將銀行的儲蓄拿出來,放於枕頭底,又或者轉一份人工低一點的工作。

公屋聯會總幹事招國偉認為現時樓價高企,不應改動富戶政策,「一旦被踢走,又買唔起樓,唔知去邊」而資助房屋小組委員會主席黃遠輝指小組因應樓價高企,已調整了入息及資產的上限,強調住戶入息超額5倍,有足夠能力租住私樓,房委會亦無責任確保住戶有能力購置私樓。

事實上,公屋資源要提供予最有需要人士,需用得其所,公屋的設計宗旨原是為「沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭」提供住屋保障。當住戶的入息增加了,可以負擔租住私樓時,要求他們遷出亦並非無道理。

新的政策中,最為爭議的是資產限制。首先我們先要釐清資產限額的定義,這分為七類資產,包括土地、房產、車輛、的士/公共小型巴士牌照、投資、存款、現金及經營業務。

就此,有人擔心一旦獲得退休金,會令自己資產超額,又或者他們與子女共住,加加埋埋總資產高於上限,因而面臨被剔除。另外,持有的士牌的自僱司機,的士牌是他們生計所需,沒有的士牌等於失業,如果將此折算為資產,也有機會超出限額。

據房委會資料顯示,截至今2016年6月底,全港約有2.6萬戶公屋富戶,佔整體公屋戶約4%。筆者認為,其實政府實施新措施固然是好事,可以減少公屋富戶的情況,但法律不外乎人情,政府應提供上訴機制,給予有特殊情況的住戶酌情權,免受被迫遷、居無定所之苦。

有人質疑新的政策的推出,只是想混淆視聽,將市民的視線由公屋供應不足轉移至公屋資源被濫用,並不想真的有效。用數字來看,由2011至2016年度期間,房委會平均每年從富戶收回約230個單位。估計新富戶政策的生效,政府收回的單位會增多,但究竟政策是否真的有效,仍有待觀察。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報145.17(反映2016/12/05至2016/12/11 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.18%,而較上年同期上升5.73%。

本周九龍區升幅最多,新報143.96,按周上升1.02%,較上年同期上升6.99%。而港島區則錄得156.25,按周上升0.18%,較上年同期上升5.87%。而新界二區均錄得跌幅,新界(東)區及新界(西)區分別錄得150.69及127.77,分別按周下跌0.43%及0.41%,反之較上年同期分別上升3.73%及3.32%。

上周成交個案

-- 馬鞍山新港城2房 $445萬易手 --
世紀21奇豐物業大水坑分行經理程子健表示,新近促成馬鞍山新港城成交,單位為N座低層06室,實用面積337平方呎,座向東南享園景,成交價$445萬,實用面積平均呎價$13,205,屬市價水平。

-- 屯門邁亞美海灣高層戶 $675萬獲承接 --
世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示,日前錄得藍田康逸苑A座高層06室成交,實用面積650平方呎,3房連套房,享開揚市景,可眺遠海景,獲綠表客以$585.4萬元(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$9,006,創該屋苑居二市場成交價及呎價歷史新高。

-- 屯門兆安苑低層戶 成交價$388萬--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示,新近促成屯門居屋兆安苑E座低層4室成交,實用面積563平方呎,減價$12萬,日前獲區內首置客以$388萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$6,892,屬市場價成交。

-- 屯門兆軒苑高層戶 成交價$328.8萬--
祥益地產分行主管李意銘表示,新近促成屯門居屋兆軒苑成交,單位為A座高層5室,實用面積376平方呎,附設企理裝修,獲買家以$328.8萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$8,745,屬市場價成交。

新盤動向

-- 娉廷周六推新優惠 --
由長實發展的娉廷舉行記者會,公布項目最新部署,購買指定已開價的5座洋房(2、3、42、46及47號屋),於簽臨約起計30日內,再度購買或介紹其他人購買上述任何1座洋房,該買家或兩名買家可額外享2%現金回贈,新優惠周六(24日)生效。

長實高級營業經理封海倫指,現時該5座洋房價單定價$1,948萬至$2,743.8萬,價單呎價$1.2萬至$1.52萬不等。 -- 元朗柏巒第一期上載樓書 --
新世界旗下的元朗唐人新村洋房新盤柏巒第一期早前上載樓書,計劃短期內以現樓形式推售。項目位於唐人新村路116號,涉及51幢洋房,實用面積2,834至5,426平方呎。發展商表示,正準備1個全新示範洋房開放予公眾預約參觀,並部署明年第一季開售。

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