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2017年02月: 平均成交呎價 $9261 5.74%   (上月:$9825)
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房協推重建公務員樓先導計劃 擬增4,000單位

[28Hse 三地產焦點 第七十五期 2016年8月17日] 為了紓緩香港房屋短缺問題,政府致力的增加土地供應,包括盡量善用現有市區和新市鎮的已建設土地和周邊地帶、研究維港以外適度填海等。事實上,增加土地供應要從多方面進行,房協近日宣佈推出「公務員建屋合作社」先導計劃,從而增加住宅單位供應。

計劃是協助將公務員建屋合作社重建成資助房屋,一來為有關單位的業主提供多一個渠道以改善居住環境,二來可供符合政府居者有其屋計劃申請資格的人士購買。

在先導計劃下,房協將代單位業主向政府繳付尚欠的土地補價,以撤銷其單位的轉讓限制。當房協和所有業主完成交易後,將向地政總署申請修訂地契及繳付所需的土地補價,繼而進行重建工程。合資格業主在交易完成後的兩年內,可獲准購買房協「住宅發售計劃」及「資助出售房屋」第二市場的單位。

然而先導計劃設有四大門檻,(一)以需求主導形式,業主須自行向房協提出申請;(二)項目需集齊100%業權份數同意重建;(三)申請地盤面積至少1,400平方米(約1.5萬平方呎);(四)有關項目預計日後的總收益必須足以支付發展及收購﹝包括兩次補地價﹞所需的成本,以符合「不虧蝕」的原則。

根據發展局的估計,現時約有85個公務員合作社具重建潛力,估計重建後最多可增加約4,000個單位。對此,筆者認為數量雖不多,但這的確不失為一個方法,為香港這個房屋短缺的沙漠帶來生機,惟門檻較高,以及計劃複雜,感覺頗難以實行。

首先,政府要求項目需集齊全數業權同意才可以重建,但找尋所有業權持有人有一定的難度,申請最後有機會胎死腹中,既浪費原有的資料,又不能增加房屋供應。雖然對於有些單位因業主離世前無預立遺囑,或無法聯絡業主而導致合作社未能取得100%業主參與,政府推出了中介服務,但根本不知其成效如何。

另外,不得不留意的是,即使集齊了100%業權的同意,房協亦不一定會接納任何申請,並會保留在任何時間拒絕任何申請的權利和酌情權。事實上,當房協收到公務員事務局發出的豁免信,和地政總署就撤銷轉讓限制須補的土地補價之要約時,會評估重建計劃依據不虧蝕原則的財務可行性。

「不虧蝕」這個問題,市民根本沒法計算,甚至應該說他們不會知道是如何計算。如果屆時房協宣布該項目是虧蝕的,即是不接納重建計劃,市民根本沒有方法補救及改變結果,最終只是白忙一場。除此之外,即使業主成功申請,計劃建議的收購價亦未必能符合所有合作社樓宇業主的期望。

因此,基於以上種種因素及考慮,筆者相信計劃反應不會熱烈。正所謂「萬事起頭難」,要市民理解及接受計劃是需要時間的,現階段,政府只好靜觀其變,適時檢討計劃的成效,或者可以再從其他方面研究如何增加房屋供應。香港的房屋問題是不能一朝一夕解決的,政府只好繼續堅持,一步一步來,不能半途而廢。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報131.28(反映2016/08/01至2016/08/07 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.05%,而較上年同期下跌9.02%。

本周4個分區中,只有港島區錄得跌幅,按周下跌1.84%,新報139.47,較上年同期下跌9.89%。而新界(東)及有新界(西)區則分別錄得140.52及117.83,按周分別上升0.96%及1.21%,而較上年同期分別下跌6.97%及9.55%。九龍新近錄得128.41,按周上升0.27%,但較上年同期下跌9.86%。

上周成交個案

-- 大埔新峰花園高層戶 $550萬易手 --
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示,新近錄得大埔新峰花園26座高層A室成交,單位實用面積583平方呎,2房間隔,座向東北望樓景,以$550萬易手,實用面積平均呎價$9,434,屬市價水平。

-- 嘉湖山莊樂湖居高層戶 $436萬易主 --
祥益地產營業主任謝利官表示,日前錄得嘉湖山莊樂湖居8座高層H室,實用面積549平方呎,3房2廳,附設企理裝修,獲一名區內換樓客以$436萬,實用面積平均呎價$7,942,屬市場價成交。

-- 大圍恆峰花園3房 $578萬獲承接--
世紀21奇豐物業名城分行經理蕭耀邦表示,新近促成大圍恆峰花園成交,單位為2座高層F室,實用面積640平方呎,3房間隔,座向西北面望山景,以$578萬獲承接,實用面積平均呎價$9,031。

-- 屯門兆康苑2房 $283萬售出--
祥益地產分行主管李啟昌表示,新近錄得屯門居屋兆康苑F座低層4室,實用面積414平方呎,2房2廳,日前獲區內首置客以$283萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$6,836,屬市場價成交。

新盤動向

-- 筲箕灣形薈周日開賣143伙 --
新地旗下的筲箕灣形薈,首批推售單位143伙,價單定價$549.7萬至$1,057.7萬,呎價$16,828至$23,144。項目剛上載銷售安排,周五(19日)下午 4時截收登記,周日(21日)早上9時起開售。

其中第A節登記人必須購買最少2伙,最多認購6伙,最少認購1伙2房單位;其次為B節,每名買家最多認購不多於2伙。

-- 西貢逸瓏海滙加推38伙 --
由信置發展的西貢逸瓏海滙宣佈原價加推38伙,包括32伙一房、兩房標準單位,及6伙花園特色戶,周六(20日)開售。

信置營業部聯席董事田兆源表示,是次加推單位定價由$570萬至$1,050萬,市值約$2.8億,當中最高呎價的單位為2座地下D室,實用面積574平方呎,售價$828萬,實用呎價$14,434。

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